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破解物業糾紛的四大知識點

2020-07-27
河南錦盾律師事務所

時下，居民住宅物業管理行業，在城鎮化的引導下得以迅速發展，優質的物業管理服務，關系到居民的生活質量，也承擔著部分社會公共管理服務職能。然而，小區物業服務糾紛，成為社會矛盾多發地帶，在物業合同糾紛案件中，有的業主得到法院支持，有的業主卻敗訴收尾那么，當小區業主與物業公司之間，發生糾紛時業主該如何正確維權呢？河南錦盾-鄭州律師事務所為您解析！

知識點一：索要物業費，時效怎么把握？

隨著民法總則于2017年10月1日起施行，普通訴訟時效期間已由民法通則規定的兩年改為三年。民法總則施行后訴訟時效期間開始計算的，應當適用三年訴訟時效期間的規定；民法總則施行之日，訴訟時效期間尚未滿民法通則規定的二年或者一年，當事人主張適用民法總則關于三年訴訟時效期間規定的，人民法院應予支持；民法總則施行前，民法通則規定的二年或者一年訴訟時效期間已經屆滿，當事人主張適用民法總則關于三年訴訟時效期間規定的，人民法院不予支持。

法官提示

當事人不提出時效抗辯，法院不應主動審查時效問題。但如當事人提出時效抗辯，法院應依照現行法律關于訴訟時效的規定處理。但在適用訴訟時效時不宜過苛，除物業管理企業明顯怠于行使權利的，可認定其在持續主張權利。物業服務企業在對方當事人提出時效抗辯時如不提交任何形式的催繳證據，極易面臨敗訴風險。

知識點二：物業公司負有哪些職責，享有哪些管理權利？

根據物業管理條例的規定，業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和相關資料交還給業主委員會。對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

法官提示

1. 物業服務企業對公共管道負有維護義務，若因未及時疏通、檢修、清掏而導致管道返水、浸泡、可燃氣體泄露造成業主損失，應當承擔相應的過錯責任。

2. 物業服務企業應當保證小區內消防通道暢通，消防設施標示要明確，對業主私自搭建的護欄、存放的雜物要及時溝通、制止，對業主私自拆改等違建行為有權依據物業服務合同或者業主公約的規定要求業主恢復原狀。

3. 物業服務企業對其管理小區內的設施應盡到維護、管理職責，定期檢查、修繕小區內公共設施。

知識點三：物業公司的安全保障義務如何履行？

根據《中華人民共和國侵權責任法》第三十七條第一款的規定，賓館、商場、銀行、車站、娛樂場所等公共場所的管理人或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務，造成他人損害的，應當承擔侵權責任。

法官提示

1.物業服務企業對其管理小區內的設施應盡到維護、管理職責，定期檢查、修繕小區內公共道路，做到對正常通行不存在障礙。

2.如受害人非小區業主，如該小區并未禁止非小區人員通行，則物業服務企業不能以受害人不在此居住為由免除其應承擔的安全保障義務。

3. 物業公司平時應做好監控的留存，以及日常的管護，方便居民生活也便于訴訟中舉證。

4. 若受害人作為成年人，未盡到合理的注意義務的亦應構成過錯，認定責任時適用過失相抵。

知識點四：物業公司以接受派遣方式聘用服務人員，該人員履職過程中致人損害的，物業公司與派遣公司誰來承擔責任？

侵權責任法第34條規定，勞務派遣期間，被派遣的工作人員因執行工作任務造成他人損害的，由接受勞務派遣的用工單位承擔侵權責任；勞務派遣單位有過錯的，承擔相應的補充責任。物業公司在工作人員致他人損害時對外應承擔無過錯的替代責任。如派遣單位負有與損害結果相關的行業準入資質審查等方面的過錯時，應根據其過錯程度承擔補充責任。

法官提示：

物業公司即使以接受勞務派遣的方式聘用保安、保潔人員，也應對相關人員進行嚴格規范與管理，預防風險。對于離崗人員應及時簽署工作服裝設備、居住通行卡鑰等物品的交接單據，注意避免離崗人員利用工作經驗導致侵權后果。

錦盾提醒：無論是物業公司還是小區業主，都應當增強法治思維能力，養成遇事找法、經營依法、化解矛盾靠法的習慣，遵守合同約定和道德規范。居民委員會也應當發揮基層群眾自治組織的作用，對居民小區的服務與管理進行經常性監督檢查，積極排查化解矛盾糾紛，使居民小區成為社會和諧的牢固基礎。

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