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二手房買賣過程中出現沒有代理權的情形應該怎么辦?

2020-03-09
河南錦盾律師事務所

在二手房的買賣和交易過程中經常出現父親替兒子買房，兒子替父親賣房的情形，另外一種是房子是夫妻雙方的或者有其他共有人，房屋買賣合同只有配偶一方簽字或者只有一個共有人簽字的情形，在此種情況下會經常出現沒有代理權的狀況，也就是法律上常講的無權代理。

二手房買賣糾紛

何為無權代理?

《民法總則》第一百七十一條規定：“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后，仍然實施代理行為，未經被代理人追認的，對被代理人不發生效力”。

無權代理常發生在親屬之間，有的是不知道是無權代理，沒有意識到;有的是知道，故意為了規避風險而采取的措施，這對交易雙方都會導致不同的法律風險。

筆者印象最深的是2016年有這樣一個案子：

兒子在北京工作上班，由于創業需要大量資金，就委托自己在鄭州的老父親出售位于金水路上的一套房子。在中介公司積極的撮合下買方與房主的父親簽訂了二手房交易合同，買方支付了35萬元的首付款。

二手房買賣中的無權代理

在買方籌錢支付首付款和對房屋辦理解壓手續的1個月內，房屋的價格出現了一定程度的上漲。賣方，也就是真正的房主就拋開自己的老父親給買方聯系說房子是老父親背著自己賣的，自己都不知道，現在房子不賣了。買方為了買房借了好幾家的錢支付首付款，并且把自己的小兩房也進行了出售。為了買這個房子費了很大的勁，可是因為這樣無權代理問題的出現導致買方一籌莫展。

賣方自認為自己很聰明，說房子是自己老父親賣的，我根本不知道，并且買方也沒有我的授權委托書，自以為能夠躲過這一劫。我們國家的法律是很全面的，往往是“法網恢恢疏而不漏”。

在2016年的7月買方通過朋友介紹聯系上了我們。我們給買方詳細分析了案件的利弊，買方決定委托我們來給自己爭一口氣。最終在我們的努力下，賣方的老父親賠償了我們15萬余元的違約金。其實這個錢最終還是買方本人出的。

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《合同法》第四十八條規定“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任。 ”

為了避免簽訂二手房買賣合同時出現不必要的房子存在問題、無權代理或者無權處分的情況出現，筆記有幾點建議可以參考;

1、對房屋進行產調

房產屬于大宗商品，在簽訂房屋買賣合同時一定要對房屋是否被法院查封、是否有抵押、是否存在其他共有人進行詳細的查看。如果出現存在查封、抵押或者有其他共有人的情形，這時候就要慎重對待了。如果有法院查封就建議不要買了，有抵押的話要求賣方對房屋進行解壓(銀行抵押另說)可以進行交易;如果有其他共有人就要求必須要經得其他共有人的同意并一同簽訂房屋買賣合同。

對房屋進行產調

這里需要說一下，在買房時還要重點留意房屋是不是夫妻共同財產，是不是婚內購買等，雖然法律對夫妻共同房屋一方單獨進行出售的法律效力進行了規定，但是筆者還是建議要求賣方提供結婚證(或者離婚證)、房產證，同時要求夫妻另一方來共同簽字，防止合同簽訂后夫妻另一方找理由說房屋沒有經過他同意不賣了，產生不必要的麻煩。

2、盡量要求房主本人到場簽字，本人實在無法到場的要求出示授權委托相關手續

出現無權代理的情況大部分都發生在沒有授權，事后反悔。房屋屬于不動產，不動產登記證書上對房屋所有權人有明確的登記。在簽訂房屋買賣合同書時盡量要求房主本人到場，如果實在無法到場一定要求提供授權委托書并且進行視頻、錄音備份，必要時進行公證。這樣能夠最大限度的防止無權代理情形的出現。

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