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開發商交付的房子不合約定怎么辦?

2021-01-30
河南錦盾律師事務所

開發商交付的房子不合約定怎么辦?

無論是買期房還是現房，商品房買賣合同簽訂后，都會涉及到一個交付問題。此時，開發商需要在約定的時間內將商品房實際交付給買方。對此，對交付條件也有具體要求，那么開發商交付的房子不合約定怎么辦?錦盾鄭州律師事務所解析：

一、開發商交付的房子不合約定怎么辦?

(1)房地產商未能交付房屋時，許多買家不采取行動。他們天真地認為，房地產企業違反合同，就會按照合同約定進行補償或解除合同。但現實中完全不是這樣，他們的權利必須自己主張。如果購房者不提出或主張，甚至認為應該先住在房子里，但不知道這樣做已經放棄了自己的權利，這意味著他們默許了房地產商的違約行為。如果房地產開發商違約，買方有權根據不同情況解除合同或索賠。

(2)《民法典》第五百六十四條【行使撤銷權的期限】法律規定或者當事人約定行使撤銷權的期限。期限屆滿，當事人未行使權利的，權利消滅。法律沒有規定或者當事人沒有約定行使拆遷權的期限，如果拆遷權在拆遷權人知道或者應該知道拆遷權的原因之日起一年內或者對方當事人催告后的合理時間內沒有行使，那么拆遷權就會被消除。具體到房地產糾紛，根據今年6月1日生效的《最高人民法院關于審理商社買賣合同糾紛事件適用法律若干問題的說明》第15條，賣方延期交付住宅在被告后3個月的合理期限內沒有履行，一方要求解除合同的，應當支持，但當事人另有約定的除外。如果法律沒有規定或者當事人沒有約定，則對方當事人催告后三個月內行使撤銷權。對方沒有催告的情況下，撤銷權從撤銷權發生之日起一年內行使的過期不行使的情況下，終止權消失了。本文中的三個月和一年兩個時期屬于預定時期。這兩個時期是固定的，與時效不同。該期限沒有終止、中斷或延長。只要期限屆滿，撤銷權不行使，權利消滅。一般來說，房地產商為滿足合同約定的終止條件而延期交房，購房者開始享有合法的終止權。同時，自該日起終止權也進入一年的預定期限。如果買方在預定期限后要求法院解除合同，他的解除合同訴訟將不會得到法院的支持。開發商在買受人享有解除合同權利之日起一年內催告買受人行使解除合同權利的，買受人應當自收到催告之日起三個月內行使解除合同權利。三個月后，購買者在向法院提起訴訟時不會得到法律支持。

二、買方解除合同后如何索賠。

除上述取消逾期交房的權利外，根據最高法院的司法解釋，當開發商有下列行為時，買方可以依法取消合同，并要求賠償損失:

1.商社買賣合同簽訂后，賣方將該房屋抵押給第三方，未通知買方。

2.商社買賣合同簽訂后，賣方將該房屋賣給第三方。

3.故意隱瞞未取得商社預售許可證或提供虛假商社預售許可證的。

4.故意隱瞞出售房屋已抵押的事實。

5.故意隱瞞銷售的房屋被第三者或房屋拆遷補償配置的事實。

6、房屋主體結構不合格或存在嚴重質量問題。

7.面積誤差的絕對值大于3%。

8.由于開發商原因，產權證逾期一年以上。買方也可以要求終止合同。雖然沒有司法解釋規定行使解除合同權的合理期限，但根據《民法典》第564條規定，解除合同權存在于預定期間，而預定期間更多地取決于法院的自由裁量權。

9.房地產商違約，買方的請求權首先要由買方提出。房地產商對買受人的主張有疑問，拒絕賠償的，買受人需要通過法律途徑解決。《民法典》規定:“向人民法院申請保護民事權利的時效期間為三年，法律另有規定的除外。”

因此，購房人對房產中介交付房屋有疑問的，必須以書面形式提出，并注意保全證據。如果房產中介和房產中介不能協商，想通過法律程序解決，要注意不要錯過法院可以接受的訴訟時間。這樣才能得到應有的補償。